Kupno krok po kroku · Krok 03

Rezerwacja i umowa arras – moment, w którym pieniądze zaczynają ryzykować

Między „podoba mi się" a aktem notarialnym są dwa dokumenty, które przesądzają o Twojej pozycji w całej transakcji. Umowa rezerwacyjna i umowa arras. Zwykle podpisuje się je szybko, pod presją, i to jest właśnie moment, w którym kupujący z Polski traci najwięcej.

Umowa rezerwacyjna

Zdejmuje nieruchomość z rynku na uzgodniony czas, najczęściej dwa do czterech tygodni. Kwota rezerwacji to zwykle 3 000–10 000 €, zaliczana później na poczet ceny. W tym czasie prawnik ma sprawdzić stan prawny nieruchomości.

Jedna rzecz musi znaleźć się w tej umowie: zwrot rezerwacji, jeżeli sprawdzenie wykaże wady prawne. Bez tego zapisu płacisz za prawo do odkrycia, że nieruchomość ma problem – i tracisz te pieniądze.

Co prawnik sprawdza w tym czasie

• Nota simple z rejestru nieruchomości – kto jest właścicielem, czy nie ma hipoteki, zajęcia, służebności
• Zaległości wspólnoty – długi poprzedniego właściciela przechodzą na nieruchomość, a więc na Ciebie
• IBI i inne podatki lokalne – to samo
• Licencja pierwszego zasiedlenia (licencia de primera ocupación) i zgodność stanu faktycznego z rejestrem – dobudowany taras albo zabudowana weranda bez zezwolenia to realny problem, częsty na wybrzeżu
• Certyfikat energetyczny
• Przy rynku pierwotnym: gwarancja bankowa na wpłacone transze – obowiązkowa, chroni Twoje pieniądze, gdyby deweloper nie dokończył budowy

Umowa arras – 10% i realne konsekwencje

Po pozytywnym sprawdzeniu podpisuje się contrato de arras penitenciales. Wpłacasz zwykle 10% ceny. Od tej chwili zasada jest symetryczna i twarda:

• Jeżeli Ty się wycofasz – tracisz wpłacone 10%
• Jeżeli wycofa się sprzedający – musi Ci zwrócić dwukrotność tej kwoty

To nie jest kara umowna do negocjacji po fakcie. To działa automatycznie i sądy w Hiszpanii stosują to rutynowo.

Rynek pierwotny wygląda inaczej

U dewelopera zamiast arras podpisuje się umowę przedwstępną z harmonogramem płatności – najczęściej 20% przy umowie, kolejne transze w trakcie budowy, reszta przy akcie. Każda wpłacona kwota musi być objęta gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. Jeżeli deweloper tego nie przedstawia, to nie jest formalność do załatwienia później.

Co dalej

Zanim podpiszesz arras, warto wiedzieć, ile wyniesie całość. Krok 04: podatki i opłaty, z kalkulatorem.

Zadaj pytanie

Materiał ma charakter informacyjny. Przepisy się zmieniają – przed transakcją potwierdza je Twój prawnik lub gestor.