Kupno krok po kroku · Krok 04

Podatki i opłaty przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii

Do ceny z ogłoszenia trzeba doliczyć podatki i opłaty. W Andaluzji to około 9–11% ceny na rynku wtórnym i 13–15% na rynku pierwotnym. Poniżej rozbicie co do euro, kalkulator oraz lista tego, czego kupujący nie płaci – bo o tym mówi się najrzadziej.

Stan na wrzesień 2026, stawki dla Andaluzji: Malaga, Marbella, Estepona, Mijas, Fuengirola, Benahavís, Sotogrande.

Rynek wtórny: ITP 7%

Kupując od osoby prywatnej płacisz Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. W Andaluzji stawka wynosi 7% i jest jednolita – nie rośnie wraz z ceną, jak w części innych regionów Hiszpanii.

Podstawą opodatkowania jest cena z aktu notarialnego albo wartość referencyjna nieruchomości (valor de referencia) ustalona przez kataster – ta wyższa z dwóch. Jeżeli kupisz wyraźnie poniżej wartości referencyjnej, urząd doliczy podatek od różnicy i przyśle wezwanie nawet dwa lata później. Tę wartość sprawdza się przed podpisaniem, nie po.

Termin zapłaty: 30 dni roboczych od aktu notarialnego.

Rynek pierwotny: IVA 10% plus AJD 1,2%

Kupując od dewelopera zamiast ITP płacisz IVA (hiszpański VAT) w wysokości 10%, a do tego podatek od czynności prawnych AJD – 1,2% w Andaluzji.

IVA płacisz deweloperowi przy każdej transzy, nie urzędowi skarbowemu. AJD rozlicza się po podpisaniu aktu.

Jedna pułapka: garaż i komórka lokatorska kupowane osobno od mieszkania mogą podlegać stawce 21% IVA. Kupowane razem z lokalem, jednym aktem – 10%. Warto o to zapytać, zanim deweloper rozbije to na dwie umowy.

Pozostałe koszty transakcyjne

• Notariusz – zwykle 600–1 500 € przy typowej transakcji na wybrzeżu
• Wpis do rejestru (Registro de la Propiedad) – 400–900 €
• Prawnik – najczęściej 1% ceny plus 21% IVA. Nie jest obowiązkowy, ale przy zakupie z Polski to jedyna osoba w tej transakcji, która pracuje wyłącznie dla Ciebie
• Gestoría i tłumaczenia przysięgłe – 300–600 €
• Wycena nieruchomości (tasación), jeśli bierzesz kredyt – 350–600 €

Czego kupujący nie płaci

To jest część, na której najczęściej ktoś próbuje coś dołożyć do rachunku.

• Plusvalía municipal – gminny podatek od wzrostu wartości gruntu. Płaci go sprzedający. Jeżeli ktoś próbuje przerzucić go na Ciebie zapisem w umowie, to jest do negocjacji i zwykle do wykreślenia
• Prowizja biura nieruchomości – na Costa del Sol płaci ją sprzedający albo deweloper. Kupujący nie płaci prowizji
• Notariusz, rejestr i AJD od samej hipoteki – od 2018 roku ponosi je bank. Tobie zostaje wyłącznie wycena nieruchomości

Koszty roczne po zakupie

• IBI (podatek od nieruchomości) – 0,4–1,1% wartości katastralnej rocznie. Wartość katastralna jest zwykle wyraźnie niższa od rynkowej
• Wywóz śmieci (basura) – 100–250 € rocznie
• Wspólnota – od 100 € miesięcznie na małym osiedlu do 500 € tam, gdzie jest ochrona, kilka basenów i utrzymany ogród. To zwykle największa pozycja i najłatwiejsza do przeoczenia
• Ubezpieczenie – 200–500 € rocznie
• Podatek nierezydenta (Modelo 210) – jeżeli nie wynajmujesz, urząd i tak nalicza dochód szacunkowy od wartości katastralnej. Dla rezydenta Unii Europejskiej stawka wynosi 19%. Deklarację składa się raz w roku, także wtedy, gdy mieszkanie stało puste

Najczęstsze pytania

Czy muszę mieć numer NIE, żeby kupić?

Tak. Bez numeru NIE nie podpiszesz aktu notarialnego ani nie otworzysz konta. Można go wyrobić w konsulacie w Polsce albo na miejscu w Hiszpanii.

Czy zapłacę podatek w Polsce od zakupu w Hiszpanii?

Od samego zakupu nie. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Hiszpanią reguluje dochody z wynajmu i ze sprzedaży – te rozlicza się w Hiszpanii, a w Polsce wykazuje. Konkretną sytuację ocenia doradca podatkowy.

Ile trwa cała transakcja?

Na rynku wtórnym od rezerwacji do aktu zwykle 6–10 tygodni. Na pierwotnym płatności rozkładają się na cały okres budowy, a akt podpisuje się przy odbiorze.

Czy mogę kupić bez przylatywania do Hiszpanii?

Tak, na podstawie pełnomocnictwa notarialnego udzielonego prawnikowi. Wymaga apostille i tłumaczenia przysięgłego.

Policzmy Twój konkretny przypadek

Kalkulator wyżej daje rząd wielkości. Przy konkretnej nieruchomości liczy się wartość referencyjna, harmonogram płatności dewelopera i to, czy w cenie jest garaż. Napisz, którą ofertą jesteś zainteresowana lub zainteresowany – odeślemy rozpisany koszt na piśmie.

Materiał ma charakter informacyjny. Stawki podatkowe zmieniają się i różnią między regionami Hiszpanii – przed transakcją potwierdza je Twój prawnik lub gestor.