Nowe inwestycje w Hiszpanii – jak kupić od dewelopera na Costa del Sol

Rynek pierwotny w Hiszpanii rządzi się innymi prawami niż polski. Inne są podatki, inny harmonogram płatności, inne zabezpieczenia prawne, a terminy potrafią się przesuwać o kwartały. Ten przewodnik opisuje, jak ten proces wygląda naprawdę – bez obietnic o gwarantowanych zyskach i bez ukrywania kosztów, które pojawiają się dopiero u notariusza. Najgłośniejsze zapowiedzi w segmencie premium to Four Seasons i St. Regis w Marbelli.

Piszemy z perspektywy Costa del Sol, bo tu pracujemy na co dzień: Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas, Fuengirola, Benalmádena.

Rynek pierwotny czy wtórny – co się realnie różni

Różnica nie sprowadza się do tego, że jedno jest nowe, a drugie używane.

Podatek jest inny. Przy zakupie od dewelopera płacisz VAT (IVA), przy zakupie od osoby prywatnej – podatek od przeniesienia własności (ITP). To zupełnie inne stawki i inny moment zapłaty.

Pieniądze wychodzą inaczej. Na rynku wtórnym płacisz raz, przy akcie. Na pierwotnym – w transzach rozłożonych nawet na dwa lata, zanim w ogóle zobaczysz gotowy budynek.

Ryzyko jest inne. Kupując gotowe mieszkanie, widzisz, co kupujesz. Kupując z planów, kupujesz obietnicę – i wtedy liczy się wyłącznie to, jak została zabezpieczona.

Stan techniczny. Nowe budynki na Costa del Sol powstają w standardzie, który w Polsce nazwalibyśmy deweloperskim plus: klimatyzacja, podłogi, kuchnia w zabudowie, czasem zabudowa szaf. Rynek wtórny bywa po remoncie, bywa po trzydziestu latach bez remontu.

Ile naprawdę kosztuje zakup od dewelopera

To jest pytanie, które pada najczęściej, i najczęściej dostaje mglistą odpowiedź. Konkretnie, dla Andaluzji w 2026 roku:

W praktyce: przy zakupie od dewelopera doliczasz do ceny około 12–13%. Przy rynku wtórnym w Andaluzji wychodzi mniej, bo ITP 7% jest niższe niż IVA 10% plus AJD 1,2%.

Dla mieszkania za 450 000 € od dewelopera oznacza to mniej więcej 54 000 € samego podatku VAT, 5 400 € AJD i około 6 000–8 000 € na notariusza, rejestr i obsługę prawną. Razem około 65 000 € ponad cenę z cennika.

Pełne zestawienie podatków i opłat opisujemy osobno: podatki i opłaty przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. To jest liczba, którą trzeba znać, zanim podpisze się rezerwację – nie po.

Nie jesteśmy doradcami podatkowymi. Stawki podajemy według stanu na 2026 rok dla Andaluzji; w innych regionach Hiszpanii różnią się, a ulgi i progi potrafią się zmieniać. Przed transakcją konkretne wyliczenie powinien potwierdzić Twój prawnik albo gestoría.

Harmonogram płatności – skąd te transze

Przy inwestycji w budowie pieniądze wychodzą etapami. Typowy układ na Costa del Sol wygląda tak:

1. Rezerwacja – zwykle 6 000–10 000 €. Zdejmuje lokal z oferty na 2–4 tygodnie i daje czas na sprawdzenie dokumentów.
2. Umowa prywatna (contrato privado) – zwykle 20–30% ceny, płatne przy podpisaniu, pomniejszone o rezerwację. Do tego IVA od tej części.
3. Transze w trakcie budowy – przy niektórych inwestycjach dochodzą płatności pośrednie powiązane z postępem prac.
4. Akt notarialny (escritura) – reszta ceny plus pozostałe podatki, przy odbiorze kluczy.

Między punktem 2 a 4 mija zwykle od roku do dwóch lat. To jest czas, w którym Twoje pieniądze są u dewelopera – i dlatego następny punkt jest najważniejszy w całym tekście.

Zabezpieczenie wpłat – rzecz, której nie wolno odpuścić

Hiszpańskie prawo wymaga, żeby deweloper sprzedający nieruchomość w budowie zabezpieczył każdą wpłatę nabywcy gwarancją bankową (aval bancario) albo ubezpieczeniem (seguro de caución). Pieniądze muszą trafiać na wydzielony rachunek powierniczy, a nie na zwykłe konto firmowe.

Jeśli budowa nie zostanie ukończona albo nie dostanie pozwolenia na użytkowanie, ta gwarancja pozwala odzyskać wpłacone środki wraz z odsetkami.

Co z tego wynika praktycznie: zanim przelejesz pierwszą złotówkę ponad rezerwację, Twój prawnik ma zobaczyć dokument gwarancji na Twoje nazwisko i Twoją kwotę. Nie zapewnienie handlowca, nie wzmiankę w umowie – dokument.

Deweloperzy z ugruntowaną pozycją mają to poukładane i przedstawiają bez dyskusji. Jeśli pojawia się opór albo „to będzie później”, to jest sygnał, żeby się zatrzymać.

Co jeszcze sprawdzić przed podpisaniem

Licencia de obra – pozwolenie na budowę. Zdarzają się inwestycje sprzedawane, zanim pozwolenie jest prawomocne. To zupełnie inne ryzyko i powinno się przekładać na cenę.

Nota simple z rejestru własności – pokazuje, kto jest właścicielem gruntu i czy ciążą na nim hipoteki. Deweloperzy często finansują budowę kredytem zabezpieczonym na działce; to normalne, ale Twoja część musi zostać z tej hipoteki zwolniona przy akcie.

Memoria de calidades – specyfikacja wykończenia. Tu rozstrzyga się, czy „klimatyzacja” oznacza pełną instalację, czy przygotowanie pod nią, i czy kuchnia jest w cenie.

Termin i kary za opóźnienie. Umowa powinna podawać datę i co się dzieje, gdy deweloper jej nie dotrzyma. Przesunięcie o kwartał jest na tym rynku normą; przesunięcie o rok bez żadnych konsekwencji dla dewelopera – nie.

Comunidad i jej opłaty. Przy nowych osiedlach z basenem, ogrodem i ochroną miesięczna opłata wspólnotowa bywa wyższa, niż się zakłada. Warto znać ją przed, nie po.

Gdzie na Costa del Sol powstają nowe inwestycje

Estepona – najwięcej nowych projektów w przedziale 300 000–700 000 €, dobry stosunek ceny do jakości, wciąż rosnące ceny.

Mijas i La Cala – domy i bliźniaki dla rodzin, bliżej natury, spokojniej.

Benahavís – wille i apartamenty premium, widoki, golf, najwyższe ceny w regionie obok Marbelli.

Fuengirola i Benalmádena – mieszkania miejskie z pełną infrastrukturą przez cały rok, dobre pod wynajem długoterminowy.

Marbella i Golden Mile – segment najwyższy, projekty butikowe, ograniczona podaż gruntów.

Czy to się opłaca

Uczciwa odpowiedź brzmi: zależy od tego, po co kupujesz.

Jeśli kupujesz dla siebie – rynek pierwotny daje nowy budynek, gwarancję dewelopera i brak remontu na starcie. Kosztuje więcej w podatkach, ale przez pierwszych kilka lat nie dokładasz do niego.

Jeśli kupujesz pod wynajem – liczy się lokalizacja i sezonowość, a nie to, czy budynek jest nowy. Nowe osiedle z basenem wynajmuje się lepiej, ale opłaty wspólnotowe zjadają część przychodu.

Jeśli kupujesz pod odsprzedaż – trzeba pamiętać, że przy sprzedaży nie odzyskujesz zapłaconego VAT‑u, a kolejny nabywca zapłaci już ITP, nie IVA. To realnie wpływa na to, od jakiego poziomu wzrostu cen wychodzisz na swoje.

Nie podajemy prognozowanych stóp zwrotu, bo nikt uczciwie nie wie, co zrobią ceny. Podajemy natomiast konkretne dane z transakcji w danej lokalizacji, jeśli o nie poprosisz.

Jak pracujemy

Jesteśmy polskim zespołem na miejscu, w Marbelli. Prowadzimy zakup po polsku – od pierwszej rozmowy, przez oglądanie, po akt notarialny u notariusza.

Mamy dostęp do inwestycji, które nie trafiają do publicznych serwisów, bo część deweloperów sprzedaje pierwszą transzę wyłącznie przez wybranych agentów. Jeśli szukasz czegoś konkretnego – budżet, liczba sypialni, okolica – odeślemy dopasowaną listę zamiast odsyłać do przeglądania setek ofert.

Prowizję płaci deweloper, nie Ty.

Najczęstsze pytania

Ile wynosi podatek przy zakupie od dewelopera w Hiszpanii?

W Andaluzji 10% IVA plus 1,2% AJD. Razem z notariuszem, rejestrem i obsługą prawną doliczasz do ceny około 12–13%.

Czy można kupić nieruchomość w Hiszpanii bez hiszpańskiego numeru NIE?

Nie. NIE (Número de Identidad de Extranjero) jest potrzebny do aktu notarialnego i do zapłaty podatków. Można go załatwić w konsulacie w Polsce albo na miejscu; pomagamy w obu wariantach. Procedurę opisujemy krok po kroku: numer NIE – jak go wyrobić.

Czy da się kupić z kredytem w hiszpańskim banku?

Tak. Banki w Hiszpanii udzielają kredytów nierezydentom, zwykle do 60–70% wartości. Wymagają dokumentów dochodowych i wyceny. Proces trwa dłużej niż w Polsce, więc warto zacząć równolegle z rezerwacją. Szczegóły: kredyt hipoteczny w Hiszpanii dla nierezydenta.

Co się stanie, jeśli deweloper nie dokończy budowy?

Jeśli wpłaty zostały objęte gwarancją bankową albo ubezpieczeniem – odzyskujesz pieniądze z odsetkami. Jeśli nie zostały – odzyskujesz je tylko w postępowaniu wobec dewelopera. To jest powód, dla którego ten dokument trzeba zobaczyć przed pierwszym przelewem.

Ile trwa budowa?

Zwykle od 18 do 30 miesięcy od rozpoczęcia. Przesunięcia o jeden kwartał są na tym rynku normalne.

Powiedz, czego szukasz – odeślemy dopasowaną listę

Zamiast przeglądać setki ofert: napisz budżet, liczbę sypialni i okolicę, a w ciągu doby dostaniesz listę inwestycji, które faktycznie pasują – włącznie z tymi, których nie ma na stronie, bo część deweloperów sprzedaje pierwszą transzę tylko przez wybranych agentów.

Prowizję płaci deweloper, nie Ty. Rozmawiamy po polsku, jesteśmy na miejscu w Marbelli.

WhatsApp: +48 882 819 306 · Telefon w Hiszpanii: +34 650 392 850 · E-mail: sales@llnmarbella.com