Kupując willę na Costa del Sol, do ceny trzeba doliczyć od około 9 do 13% na podatki i opłaty. Na rynku wtórnym największą pozycją jest podatek od przeniesienia własności (ITP) – w Andaluzji 7%. Na rynku pierwotnym płacisz 10% VAT (IVA) i 1,2% opłaty skarbowej (AJD). Poniżej pokazujemy, skąd biorą się te kwoty, na przykładzie willi za 1,5 mln €.
Rynek wtórny czy pierwotny – to zmienia podatek
W Hiszpanii to, jaki podatek zapłacisz, zależy od tego, od kogo kupujesz.
- Rynek wtórny (kupujesz od osoby prywatnej): płacisz ITP – w Andaluzji 7%. Podstawą jest cena z aktu albo wartość referencyjna z katastru, jeśli jest wyższa.
- Rynek pierwotny (kupujesz od dewelopera): płacisz IVA 10% oraz AJD 1,2%.
Obniżona stawka ITP 3,5% dotyczy wąskich grup (np. osoby do 35 lat przy tańszych nieruchomościach) i przy willach premium w praktyce nie ma zastosowania.
Przykład: willa za 1 500 000 €
| Pozycja | Rynek wtórny | Rynek pierwotny |
|---|---|---|
| Podatek | ITP 7% – 105 000 € | IVA 10% – 150 000 € |
| Opłata skarbowa AJD | – | 1,2% – 18 000 € |
| Notariusz i rejestr (orientacyjnie) | ok. 0,5–1% | ok. 0,5–1% |
| Prawnik (orientacyjnie, + VAT) | ok. 1% | ok. 1% |
| Razem, orientacyjnie | ok. 9% | ok. 13% |
Koszty notariusza, rejestru i prawnika zależą od konkretnej transakcji – przed rezerwacją przygotowujemy dla klienta dokładne wyliczenie.
Opłaty, o których łatwo zapomnieć
- Numer NIE – hiszpański numer identyfikacyjny cudzoziemca, bez którego nie podpiszesz aktu notarialnego.
- Hiszpańskie konto bankowe – potrzebne do płatności i opłat stałych.
- Kredyt – jeśli finansujesz zakup kredytem, dochodzą koszty wyceny i banku.
- Plusvalía municipal – podatek gminny od wzrostu wartości gruntu. Zgodnie z prawem płaci go sprzedający, ale warto sprawdzić zapisy umowy.
- Sprzedający nierezydent – jeśli sprzedający nie mieszka w Hiszpanii, kupujący ma obowiązek zatrzymać 3% ceny i wpłacić je do urzędu skarbowego. Tym zajmuje się prawnik przy akcie.
Koszty po zakupie – co roku
- IBI – lokalny podatek od nieruchomości. Wysokość zależy od gminy i wartości katastralnej.
- Wspólnota – opłaty za części wspólne, ochronę, ogrody, baseny (w osiedlach zamkniętych).
- Podatek nierezydenta (IRNR, formularz 210) – jeśli nie jesteś rezydentem podatkowym Hiszpanii, a nieruchomość nie jest wynajmowana, płacisz podatek od tzw. dochodu przypisanego: 1,1% lub 2% wartości katastralnej, opodatkowane stawką 19% (dla rezydentów UE). Przy wartości katastralnej 600 000 € i stawce 1,1% to około 1 250 € rocznie.
Jak unikamy niespodzianek
Zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną, przygotowujemy pełne wyliczenie kosztów dla konkretnej nieruchomości: podatki, notariusz, rejestr, prawnik i opłaty roczne. Pomagamy uzyskać NIE, otworzyć konto i prowadzimy cały proces aż do aktu notarialnego – po polsku.
Szukasz willi w tym przedziale cenowym? Zobacz wille i apartamenty od 850 tys. do 1,5 mln € na Costa del Sol albo nieruchomości w Marbelli.
Napisz do nas – przygotujemy wyliczenie kosztów dla wybranej nieruchomości.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej ani prawnej. Stawki według stanu na wrzesień 2026 r.